Stopa CAP-a označava stopu kapitalizacije. To je mjerni podatak koji opisuje stopu povrata ulaganja u nekretnine na temelju iznosa najma koji očekujete. Investitori koriste stopu CAP-a prilikom donošenja odluke o kupnji, jer im pomaže da odrede koje će investicijske nekretnine dati najbolji prinos na svoj novac.
Savjet
-
Stopa CAP-a pokazuje potencijalnu stopu povrata na ulaganje u nekretnine. Ako biste kupili nekretninu za gotovinu, stopa CAP-a bi predstavljala godišnji povrat koji biste dobili za svoj novac.
Definicija CAP-a
Stopa CAP-a je omjer neto operativnog prihoda od imovine do vrijednosti imovine nekretnine. Jednostavno rečeno, neto renta podijeljena s prodajnom cijenom. Dobiveni iznos predstavlja postotak povrata koji biste dobili od cjelokupnog novčanog ulaganja u nekretnine. Investitori koriste stopu CAP-a kako bi brzo povećali potencijalnu investiciju u odnosu na druga ulaganja u nekretnine. Budući da je jedna od glavnih komponenti prihod od najma, stope ZPP-a obično se projiciraju na temelju procjene vjerojatnih najamnina.
Izračunavanje stope CAP-a
Da bismo otkrili stopu CAP-a, pogledajmo nekretninu koja je na tržištu za 400.000 dolara. Zamislite da će se nekretnina iznajmljivati za 25.000 dolara godišnje, a troškovi za popravke, marketing i osiguranje bit će 5.000 dolara; neto operativni prihod je 25.000 dolara manje od 5000 ili 20.000 dolara. Stopa CAP-a je 20.000 USD podijeljena s 400.000 USD, ili 5%. U komercijalnoj industriji nekretnina, uobičajeno je reći da se ova nekretnina prodaje po stopi od 5 posto CAP-a, što znači da će se ulaganje u gotovini od 400.000 dolara ostvariti s godišnjim prinosom od 5 posto.
CAP Rate uspoređuje rizik
Stopa CAP-a je jednostavan način da se poveća rizik povezan s ulaganjem u nekretnine u odnosu na "sigurna" ulaganja kao što su državne obveznice. Pretpostavimo, na primjer, da stavljate 400.000 $ u gotovinu u desetogodišnje blagajne - koje se smatraju investicijama vrlo niskog rizika - koje donose oko 2,5 posto godišnje. Sada, uspoređujete prinose od 5 posto za komercijalnu imovinu u odnosu na 2,5 posto za državne obveznice. Dodatni prinos od 2,5 posto odražava dodatni rizik koji preuzimate iznad riznica bez rizika, kao što su isticanje najma, kolebanja vrijednosti imovine i hoće li stanari zapravo platiti na vrijeme.
Dobra i loša stopa CAP-a
Stopa CAP-a odgovara razini rizika u transakciji, tako da li je stopa CAP-a dobra ili loša ovisi o tome koliko ste skloni riziku. U gore navedenom primjeru, možete udvostručiti stopu CAP-a na 10 posto kupnjom zgrade s cijenom izvan središnje poslovne četvrti za samo 200.000 dolara, pod pretpostavkom da još uvijek iznajmljuje 20.000 dolara godišnje. Sada preuzimate rizik da postoji potražnja stanara za ovom lokacijom i da će potražnja ostati dugoročna. Kao investitor, ne želite stopu CAP-a koja je niža od sigurnog prinosa obveznica. Osim toga, izazov je otkriti pravu stopu CAP-a na temelju rizičnosti posla.
