Pravila za kontrolu najma i subvencioniranje zakupa u mnogim gradovima stvaraju situacije u kojima stanari često plaćaju najamnine znatno ispod tržišnih stopa. Kao posljedica toga, zakupci su zakupci plaćali zakupninu od strane najmodavca. Budući da ova plaćanja mogu biti znatna, važno je razumjeti porezni tretman i za najmoprimca i za najmodavca.
Kontrola najma i slične situacije subvencioniranja najma uobičajene su u mnogim većim gradovima u Sjedinjenim Državama. U kombinaciji s povišenim vrijednostima urbanih nekretnina, smjernice mogu stvoriti znatna odstupanja između pravedne tržišne rente i najamnine koju stvarno plaća stanar, također poznat kao najmoprimac. Stoga stanodavci, također poznati kao iznajmljivači, često mogu ponuditi tim zakupcima značajne novčane poticaje za napuštanje stana i otkazivanje najma. Nakon otkazivanja najma, najam pod kontrolom najma ili subvencionirani najam može se novo iznajmiti uz veću fer rentu. Ovaj proces je poznat kao otkup zakupa.
Postupanje s najmodavcem
Zakupodavac koji izvršava uplatu dužan je kapitalizirati iznos isplate otkupa - ne može se odmah potraživati kao odbitak od poreza na dohodak. Isplata otkupa tada se može odbiti tijekom više budućih razdoblja kroz amortizaciju. Razdoblje amortizacije ovisi o korištenju prostora nakon otkupa. Ako je imovina odmah iznajmljena pod povoljnijim uvjetima za najmodavca, otkup se amortizira tijekom trajanja naknadnog zakupa. Međutim, ako se imovina naknadno obnovi prije nego što se ponovno uzme u zakup, otkup se obično smatra dijelom nekretnine i mora se oduzeti za pripadajući životni vijek nekretnine, obično 27,5 ili 39 godina.
Liječnički tretman
Zakonik o porezima na dohodak i naknadna interpretativna sudska praksa utvrdili su da se otkup stanara može smatrati kapitalnim dobitkom ako je predmetna nekretnina u najamnini sama kapitalna imovina. To je vrlo korisno jer se dugoročni kapitalni dobici oporezuju po posebnim smanjenim stopama poreza na dohodak. Nažalost, većina pravila o kontroli najma i subvencioniranju stanarine primjenjuje se samo na obveznike poreza na dohodak koji koriste svoje unajmljene nekretnine za osobnu uporabu. IRS ne dopušta tim poreznim obveznicima da potražuju tretman kapitalnih dobitaka na plaćanje otkupa zakupa. Umjesto toga, iznos plaćanja mora se priznati kao redovni prihod u primljenoj godini.
Poboljšanja stanara
Zakupodavac može djelomično, ili čak u potpunosti, izbjeći uobičajeni dohodovni tretman isplate otkupa zakupa ako se cjelokupno plaćanje ili dio plaćanja može kategorizirati kao nadoknada za poboljšanja stanara. Obično, budući da najmoprimci za kontrolu rente imaju pravo na obnovu najmova tijekom više godina, oni mogu napraviti značajna ulaganja kako bi poboljšali vrijednost svog iznajmljenog vlasništva, budući da su u njihovim očima njihova dugoročna prava na obnovu gotovo jednaka vlasništvu. Ako je isplata otkupa strukturirana kako bi omogućila povrat ovih poboljšanja, dio otkupa koji je kategoriziran kao nadoknada možda neće morati biti priznat od strane najmoprimca kao običan prihod.
