Poslovni i vlasnici nekretnina koji žele izgraditi zemljište izgradnjom zgrade, rezoniranjem područja ili dijeljenjem parcele moraju podnijeti zahtjev za dozvolu lokalnoj samoupravi da to učine. Mnogim vlasnicima kuća i poduzećima potrebna je samo jedna dozvola ako je predloženo korištenje zemljišta za njihovu imovinu u skladu s postojećim lokalnim zakonima o prostornom uređenju. Razumijevanje nekih razlika između dozvola za gradnju i prostornih dozvola pomaže u rasvjetljavanju tih odgovornosti.
Osnove zoniranja
Zoniranje je vrsta lokalnog zakona o korištenju zemljišta koji je osmišljen kako bi se “zaštitilo javno zdravlje, sigurnost i dobrobit reguliranjem korištenja zemljišta i kontrolom vrste, veličine i visine zgrada”, navodi se u Komisiji za zakonsko uređenje zona. Povijesno gledano, zakoni o prostornom uređenju ograničili su vrste urbanog razvoja koje bi se mogle dopustiti za izgradnju u određenim područjima nadležnosti lokalne uprave, koja se nazivaju područja ili područja. Ti su se zakoni razvili tijekom vremena kako bi se prihvatili širi ciljevi, kao što je razvoj pješaka ili povijesno očuvanje.
Dozvola za zoniranje
Dozvola za zoniranje obično se koristi kako bi se osiguralo da je korištenje planiranog razvoja zemljišta u skladu s lokalnim zakonima o prostornom uređenju. Graditelji i vlasnici nekretnina podnose zahtjev za urbanističku dozvolu lokalnom odjelu za planiranje, koji pregledava predloženu namjenu zemljišta i provjerava ga na tablici zoniranja. Primjerice, u gradu Portlandu u Oregonu izdavanje zonskih dozvola obično se izdaje za mala poboljšanja koja ne zahtijevaju građevinske dozvole.
Građevinska dozvola
Građevinsku dozvolu izdaje i mjesni odjel za planiranje, ali osigurava da je planirani razvoj u skladu s sigurnosnim zahtjevima lokalnog građevnog propisa. Građevinski propisi zahtijevaju da građevina bude strukturno zdrava, ispravno izgrađena i sigurna za upotrebu. Građevinski propisi također mogu zahtijevati posebne instalacije koje se odnose na zaštitu od požara i postupke evakuacije. Građevinske dozvole zahtijevaju inspekciju sigurnosti građevinskih planova i završene zgrade od strane službene osobe.
Ključne razlike
U većini gradova postupak za podnošenje zahtjeva za izdavanje građevinskih i zonskih dozvola je istodoban. To je zato što odjel za planiranje provjerava korištenje zemljišta planiranog razvoja u skladu s tablicom zoniranja prije izdavanja građevinske dozvole. Specifični postupak varira ovisno o gradu. U gradu Berkeley, primjerice, graditelji velikih razvojnih projekata moraju podnijeti zahtjev za dozvolu za zoniranje prije nego što mogu podnijeti zahtjev za građevinsku dozvolu. U tom slučaju, prostorna dozvola samo provodi propise lokalnog zonskog kodeksa, dok građevinska dozvola provodi građevinske standarde. U Portlandu, Oregon, kao još jedan primjer, građevinska dozvola uključuje dozvolu za zoniranje automatski, tako da investitori ne moraju podnijeti zahtjev za obje dozvole.
