Fer vrijednost nekretnina je vrijednost nekretnine na otvorenom tržištu bez vanjskih čimbenika. Ova vrijednost ima mnogo važnih primjena i bitna je u razvodu, pri izračunu poreza, za prodaju na domaćem tržištu i potraživanja od osiguranja. Dok bilo koje dano imanje ima jednu danu teorijsku fer tržišnu vrijednost, utvrđujući da prava vrijednost može biti gotovo nemoguća. Zbog toga postoji mnogo različitih metoda za izračunavanje fer tržišne vrijednosti, od kojih svaka može biti više ili manje točna na temelju specifičnosti određenog vlasništva.
Što je fer tržišna vrijednost?
Fer tržišna vrijednost je jedan od onih naizgled jednostavnih koncepata koji u praksi mogu postati nevjerojatno složeni. Jednostavno rečeno, fer tržišna vrijednost je cijena za koju bi određeni komad imovine prodao na trenutnom otvorenom tržištu bez vanjskih pritisaka kao što su vrijeme ili financijska ograničenja. U biti, izraz se odnosi na najnižu cijenu koju bi prodavatelj bio spreman prihvatiti i najkonkurentniju cijenu koju bi kupac bio spreman platiti ako niti jedan od njih nije bio u žurbi kupiti ili prodati, niti je bio podložan financijskim ograničenjima, a obje su imale razumno poznavanje relevantnih činjenica. Fer tržišna vrijednost podložna je ponudi i potražnji te će rasti i padati na temelju trenutnog tržišta.
Zašto je fer tržišna vrijednost važna
Fer tržišna vrijednost je nepristrana procjena imovine. Ne utječe na financijsku ili emocionalnu situaciju kupca ili prodavatelja. Iz tog razloga, koncept se često koristi u pravne svrhe, najčešće one koje uključuju poreze, osiguranje i promet nekretninama. Također se može koristiti u razvodnim sporovima kako bi se osiguralo da obje strane dobiju jednak financijski udio u imovini iako obje strane ne mogu posjedovati jednake dijelove svih nekretnina uključenih u razvod. Vlade također koriste domenu za potrebe eminentnih domena kada oduzimaju imovinu od vlasnika i nadoknađuju ih na temelju fer tržišne vrijednosti.
Poštena tržišna vrijednost i porezi
Poštene tržišne vrijednosti korisne su pri određivanju vrijednosti imovine koja se koristi u odbitku poreza nakon gubitka nezgode ili za dobrotvorne donacije. Na primjer, ako vlasnik vozila da svoj automobil Good Willu, on može otpisati fer tržišnu vrijednost na temelju onoga što bi automobil vrijedio u transakciji na otvorenom tržištu.
Pravična tržišna vrijednost u porezne svrhe bila je predmetom mnogih sudskih postupaka IRS-a, jer je to teško odrediti. Ako osoba koja je darovala svoj automobil Good Willu traži poštenu tržišnu vrijednost svog vozila, na primjer, mogao bi pogledati usporedivu prodaju na eBay Motorsu. Također je mogao iskoristiti vrijednost koju je platio za automobil ako ju je nedavno kupio, svoju cijenu temeljio na procjeni lokalnog stručnjaka ili je izračunao na brojne druge načine. Ali svaka od ovih metoda može rezultirati drugačijom cijenom, tako da ako IRS vjeruje da je njegova fer tržišna vrijednost previsoka, mogli bi ga kao rezultat provjeriti.
Pravična tržišna vrijednost također se koristi za određivanje vrijednosti kuće za porez na imovinu. Razlika između nabavne cijene i fer tržišne vrijednosti mijenjat će se s vremenom, zbog čega ovu vrijednost mora redovito ocjenjivati gradski porezni procjenitelj ili administrator za procjenu imovine.
Probni sudovi također će koristiti poštenu tržišnu vrijednost nekretnina za porezne svrhe jer to može pomoći u određivanju koliko korisnici pokojnika trebaju platiti porez na nekretnine. Ova vrijednost je posebno važna u ovim slučajevima jer općenito, ako se naslijeđena imovina ne čuva od strane obitelji, ona će se brzo prodati, tako da se vrijednost ne može točno izračunati za ono za što se prodaje. Osim toga, poštena tržišna vrijednost mora se utvrditi u ostavinskim sudovima, budući da mnoge stvari nasljeđuju višestruki korisnici koji moraju utvrditi pravičnu tržišnu vrijednost ako jedna osoba želi zadržati imovinu i dati ostalim korisnicima pravedan dio vrijednosti imovine.
Upotreba nekretnina
Kada homeowner odluči prodati svoju imovinu, to je korisno za nju da shvate fer tržišne vrijednosti prije uvrštenja znati što bi trebao prodati za. Ne bi željela popisati dom premalo, ali isto tako ne bi htjela toliko navesti kuću da bi to odvratilo kupce.
Fer tržišna vrijednost osiguranja
Industrija osiguranja također uvelike ovisi o fer tržišnim vrijednostima za naknadu oštećenih ili uništenih nekretnina. Na primjer, ako je dom uništen u požaru, osiguravajuće društvo će iskoristiti fer tržišnu vrijednost nekretnine kako bi utvrdilo koliko će platiti potraživanje. Ova brojka ne uzima u obzir emocionalnu privrženost osobe imovini, što znači da stvarni iznos plaćen kroz tužbu može biti mnogo niži nego što bi osoba bila spremna prihvatiti da pokušaju prodati imovinu prije nego što je uništena.
Razlike od sličnih pojmova
Dok se "tržišna vrijednost" odnosi na cijenu imovine na stvarnom tržištu, fer tržišna vrijednost predstavlja vrijednost nekretnine na hipotetičnom savršenom tržištu gdje su kupci i prodavači ravnopravni. Dok će stvarna tržišna vrijednost kuće biti dostupna u popisu nekretnina, fer tržišnu vrijednost kuće nije lako izračunati. Stvarna tržišna vrijednost mogla bi biti viša od fer tržišne vrijednosti u mnogim slučajevima ako prodavatelj precijene svoju imovinu ili ako je prodavatelj pokušao napraviti brzu prodaju iz očaja.
"Procjenjena vrijednost" nekretnine je sličan koncept, ali zato što se odnosi samo na mišljenje jednog procjenitelja o vrijednosti predmeta, a ne na pravu tržišnu vrijednost jer se može razlikovati od procjenitelja do procjenitelja. Procjenitelji koriste standarde, smjernice, lokalne propise, ekonomske trendove i usporedive prodaje kako bi odredili fer tržišnu vrijednost nekretnine. U većini slučajeva kada je potrebna fer tržišna vrijednost, procijenjena vrijednost se smatra prihvatljivom, međutim, procijenjene vrijednosti često mogu biti nešto veće od stvarne fer tržišne vrijednosti.
Konačno, "procijenjena vrijednost" je vrijednost imovine koju određuje lokalni procjenitelj poreza ili upravitelj procjene imovine. Ova se vrijednost koristi za izračun poreza na imovinu. Općenito govoreći, procijenjena vrijednost nekretnina temeljit će se na posljednjoj prodaji, nedavnim kućnim pregledima i usporedivoj prodaji kuće. Kao i procijenjena vrijednost, svrha ovih procjena je utvrditi fer tržišnu vrijednost, ali su ocjene ograničene činjenicom da su one samo jedna osoba. Iako bi procijenjena vrijednost trebala biti slična tržišnoj vrijednosti, ona je često nešto niža. Procijenjene vrijednosti su javne vrijednosti i dostupne su na određenim internetskim stranicama ili u uredu okružnog poreznog procjenitelja.
Usporedna analiza tržišta
Postoji mnogo načina za određivanje fer tržišne vrijednosti, i iako postoji hipotetički jedna konačna fer tržišna vrijednost određenog vlasništva, svaka metoda izračuna vrijednosti vjerojatno će rezultirati drugačijim brojem. Najčešća metoda izračuna fer tržišne vrijednosti je usporedna analiza tržišta. To uključuje razmatranje drugih usporedivih nekretnina na tržištu ili usporedivih nekretnina koje su nedavno prodane u posljednje dvije do tri godine.
Na tržištima kao što su nekretnine, važno je uzeti u obzir lokaciju nekretnina za prodaju, ali s predmetima kao što su kolekcionarstvo i antikviteti, možda je bolje pogledati usporedive nedavne prodaje diljem svijeta jer kolekcionari obično ne ograničavaju svoje kupovine na lokalnom području. Kada usporedne analize tržišta uključuju nekretnine, one se obično obavljaju od strane licenciranih posrednika u prometu nekretnina i trebale bi uključivati usporedbe s kućama sličnog kvadrature, u sličnom stanju i sa sličnim brojem spavaćih soba. One bi također trebale uključivati samo kuće prodane po fer vrijednosti na otvorenom tržištu, a ne kuće koje se prodaju na tržištu ovrhe ili na drugi način prodaju po drastično niskim ili visokim vrijednostima.
Profesionalne sajamske procjene tržišta
Još jedan uobičajeni način utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine je zapošljavanje procjenitelja. Procjenitelji bi se trebali specijalizirati za vrstu imovine koju ispituju. Na primjer, procjenitelj nekretnina je certificirani stručnjak s iskustvom i obukom za određivanje vrijednosti imovine, dok procjenitelj umjetnosti ima veliko znanje o svijetu umjetnosti, povijesti umjetnosti i trenutnim trendovima u prodaji umjetničkih djela. Procjenitelji koriste i konkurentnu analizu tržišta i druge čimbenike, kao što su ekonomski trendovi, kako bi odredili fer tržišnu vrijednost nekretnine. Mnogi lenders zahtijevaju home proći kroz profesionalne procjene prije odobravanja kredita za imovinu.
Troškovi zamjene nekretnina
Troškovi zamjene nekretnina zajednički su i za osiguravajuća društva i za namjene otpisa poreza. Trošak zamjene često je sličan analizi tržišnog natjecanja u smislu da može uključivati promatranje prodajnih cijena usporedivih nekretnina. Na primjer, ako srušite svoj automobil, osiguravajuće društvo samo će vam dati fer tržišnu vrijednost automobila kako biste ga zamijenili automobilom u sličnom stanju.
Kada stavku, kao što je kuća, treba obnoviti, troškovi zamjene moraju uzeti u obzir ove troškove. Na primjer, ako je vaš dom uništen u tornadu i morao se obnoviti, možda ste ga prošle godine koštali 250.000 dolara, ali obnova istog doma novim materijalima mogla bi koštati 300.000 dolara.
Prodajna cijena
U nekim slučajevima, prodajna cijena može se koristiti za određivanje fer tržišne vrijednosti nekretnine. To se općenito primjenjuje samo ako je prodaja bila nedavna i da li je bila na otvorenom tržištu bez vanjskih pritisaka. Ako je dom upravo prošle godine kupljen po vrijednosti koja se smatrala poštenom i za kupca i za prodavatelja, na primjer, to se može smatrati fer tržišnom vrijednošću za porezne svrhe. Nakon otprilike tri do četiri godine, ova vrijednost vjerojatno više neće odražavati trenutačno tržište, a procjena se mora provesti prije nego što se utvrdi vrijednost poreza na imovinu.
Vrednovanje treće strane
Ako ste ikada pogledali domove na web-mjestu kao što je Zillow, možda ste primijetili da čak i kuće koje nisu na prodaju imaju vrijednosti navedene na njima (u slučaju Zillow, to se zove "Zestimates"). Ove procjene imovine izračunavaju se pomoću čimbenika kao što su nedavni lokalni porezni podaci i porezni podaci. Svaka web-lokacija ima jedinstvenu vlasničku formulu, zbog čega se vrijednosti mogu uvelike razlikovati od lokacije do web-lokacije.
Tvrtka pod nazivom HouseCanary tvrdi da ima najtočnije online procjene imovine koje uključuju sve raspoložive tržišne podatke u svoju analitiku. Prema stranicama, njihova stopa pogreške od prave fer tržišne vrijednosti ne bi trebala biti veća od 3,6 posto, što znači da bi stranica mogla imati najtočnije online vrednovanje na tržištu.
