Kao vlasnik tvrtke, možda ćete se morati naći u novim objektima, bilo da započnete svoje poslovanje ili proširite postojeću tvrtku. Bez obzira na vrstu posla koji posjedujete, vrsta imovine koju ćete na kraju odabrati će najvjerojatnije predstavljati poslovnu imovinu. Poslovna zgrada je jednostavno nekretnina koja se koristi u poslovne svrhe. Poslovni prostor se dalje može podijeliti u šest podklasifikacija prema specifičnoj djelatnosti koja se na njoj obavlja. Iznajmljivanje komercijalnih nekretnina za vaše poslovanje obično nije tako jednostavno i jednostavno kao osiguravanje stambenog najma za stan, na primjer. Pregovori o komercijalnim zgradama i nekretninama mogu biti prilično složeniji, kao i uvjeti najma, s nizom različitih struktura zakupa koje mogu ponuditi različiti komercijalni zemljoposjednici.
Savjet
-
Poslovna zgrada je onaj koji se koristi u poslovne svrhe, bilo izravno stambenim smještajem određenog posla ili stvaranjem dobiti, kao i kod stambenih objekata za iznajmljivanje.
Što je poslovna zgrada?
Svaka nekretnina koja se koristi za poslovanje i obavljanje djelatnosti predstavlja poslovnu imovinu, bilo da je riječ o goloj zemlji ili je poboljšana zgradama i drugim objektima. Poslovna zgrada je svaka struktura u kojoj se obavlja ili posluje poslovna svrha. To uključuje i izravnu uporabu, u kojoj poduzeće posluje izvan same zgrade, i neizravne uporabe, gdje je sama zgrada djelatnost.
Primjer izravne upotrebe poslovne zgrade uključuje trgovinu mješovitom robom ili trgovinu mehaničarima koja se nalazi u dotičnoj zgradi. Primjer neizravne poslovne upotrebe su stambene zgrade, pri čemu je najam pojedinačnih stanova poslovna djelatnost koja se odvija u tim zgradama.
Zgrade i imovina koje su označene kao komercijalne prirode podliježu različitim poreznim i financijskim pravilima, kao i dodatnim ili različitim zakonskim zahtjevima i zabranama, u mnogim slučajevima. Trgovačke oznake također pokreću različita pravila financiranja za kupnju, zakup i poboljšanje.
Primjeri poslovnih zgrada
Komercijalne zgrade i imovina uglavnom se razvrstavaju u šest različitih vrsta ili kategorija:
- Poslovne zgrade
- Maloprodajne zgrade
- Industrijske zgrade
- Višeporodični stanovi
- Hoteli i moteli
- Građevine posebne namjene
Bilo da se nalaze u gradovima ili prigradskim naseljima, poslovne zgrade su uobičajena vrsta poslovne zgrade. Od manjih zgrada od nekoliko katova do nebodera visokih nekoliko stotina metara, uredske zgrade mogu se naći gotovo svugdje u Sjedinjenim Državama i drugim razvijenim zemljama. Jedna specifična podvrsta poslovnih zgrada, medicinska poslovna zgrada, smatra se specijaliziranom upotrebom. Uredske zgrade svih vrsta mogu iznajmljivati pojedine urede, apartmane ili podove mnogim stanarima ili jednom stanaru, koji zatim dijeli zgradu po vlastitom nahođenju. U mnogim slučajevima, uredske zgrade se nude stanarima zajedno s mogućnošću da prostor bude izgrađen prema zahtjevima stanara.
Maloprodajne nekretnine i zgrade sadrže sve vrste maloprodajnih trgovina i restorana. Ovaj segment tržišta komercijalnih nekretnina može biti vrlo složen, s brojnim lokalnim propisima o prostornom uređenju i državnim zakonima koji se primjenjuju na različite vrste maloprodajnih objekata i tržišnim najamninama koje uvelike ovise o vrsti zgrade, veličini, rasporedu i broju te vrsta stanara. Na primjer, nekretnine u maloprodaji mogu biti zgrade s jednom osobom, kao što su stanovi u kojima se nalazi jedna drogerija, ili velika, višestruka imanja, poput trgovačkih centara usidrenih u nekoliko velikih trgovina s više manjih trgovina, separea i kioska.
Objekti u kojima se nalaze proizvodnja, popravci, istraživanje i razvoj te skladišta poznati su zajedno kao industrijske zgrade. Te se poslovne zgrade obično nalaze u posebno određenim zonama koje su stvorene lokalnim uredbama i propisima. Oni su uglavnom smješteni izvan jako urbaniziranih područja, ali su u blizini međudržavnih autocesta i drugih znatno prometnih kolnika, željeznica i transportnih skladišta. Često će određena industrijski uređena područja biti organizirana u industrijske parkove u kojima će biti smješteno nekoliko tvrtki. Zbog dodatne buke i prometa industrijske građevine nastoje proizvoditi, ova zonirana područja obično su izolirana od tamponskih područja od stambenih naselja.
Višeporodična poslovna zgrada je u biti ograničena na sve stambene nekretnine koje mogu ugostiti više obitelji na licu mjesta. To bi isključivalo obiteljske kuće, ali bi uključivalo izgradnju stanova, stanova i gradskih kuća. Rezidencija s više obitelji bavi se komercijalnom svrhom kroz ulaganje i upravljanje vlasnicima, pri čemu prihodi teče kroz plaćanje stanarine stanarima. Objekti za najam stanova dalje se klasificiraju prema sljedećim linijama, na temelju katova, lokacije i prisutnosti ili odsutnosti dizala:
- Visoke zgrade uključuju jedan ili više dizala i najmanje devet katova.
- Središnje zgrade uključuju više priča, iako obično manje od devet, i dizalo.
- Šetnja zgrade ima više katova, obično četiri do šest, ali nema dizala.
- Vrtne zgrade sadrže više apartmana u tri ili manje etaža s uređenim dvorištem ili vrtom.
- Proizvedeni stambeni parkovi ili zajednice (također kolokvijalno poznati kao "parkovi prikolica", iako je to često značilo u pogrdnom smislu) nude zemljišne parcele za iznajmljivanje vlasnicima koji svoje mobilne ili proizvedene kuće (kuće s jednom ili dvije spavaće sobe) postavljaju na parcele i spojiti ih na postojeće komunalne izvore.
- Stambena namjena za posebne namjene je bilo koja vrsta višestambene stambene imovine koja je namijenjena određenom dijelu populacije ili je posebno namijenjena određenom segmentu stanovništva, kao što su obitelji s niskim primanjima ili starije osobe.
Hotelske i motelske nekretnine pružaju smještaj na zahtjev za poslovne putnike i putnike koji uživaju u njima. Hoteli mogu biti veliki i neovisni butik hoteli ili lanci. Hoteli s višim cijenama obično pružaju ili iznajmljuju prostor drugim potpornim tvrtkama koje pružaju dodatnu vrijednost hotelskim gostima, kao što su lječilišta, frizerski saloni, restorani, barovi i prodavači odjeće. Na drugom kraju spektra nalaze se moteli niskog stupnja bez dodatnih sadržaja ili restorana na licu mjesta. Osim toga, velika turistička naselja i kockarnice su specijalizirani hotelski objekti koji nude smještaj u širokom rasponu cijena.
Konačno, postoji i kategorija „posebne namjene“ koja uključuje nestambene nekretnine koje drže vlasnici koji ulažu u komercijalne nekretnine, ali svojstva prirodno ne zadovoljavaju ni jednu od gore navedenih karakteristika, kao što su kuglane, minigolf i skladišta.
Što je značenje poslovnog zakupa?
Osim nekoliko kategorija komercijalnih nekretnina, možete naići i na različite vrste komercijalnih najmova. Dok komercijalni ugovori o najmu obično sadrže nekoliko vrsta zajedničkih klauzula, specifična struktura uvjeta zakupa može se znatno razlikovati, uključujući i najčešće obveze plaćanja stanara. Koja je vrsta zakupa prava za vaše poslovanje ovisi o mnogim čimbenicima, uključujući vaše poslovne planove i ciljeve za imovinu, vaše projekcije novčanog toka i gotovinu i druge elemente financija i poslovanja vaše tvrtke.
Najam jednom ili neto zakupom obvezuje najmoprimca da plaća samo redovnu najamninu (koja se ipak može izračunati), komunalne usluge i porez na imovinu. Stanodavac u neto ili pojedinačnom najmu brine o (ili plaća) za održavanje, popravke i osiguranje imovine i sva poboljšanja.
Dvostruki neto i neto neto najmovi općenito zahtijevaju od stanara da plati najamninu, komunalne usluge, porez na imovinu i osiguranje za zgradu i bilo koji dio prostorija koje koristi stanar. Stanodavac plaća samo za održavanje i popravke ili ih obavlja na vlastiti trošak. U trostrukim zakupima najmodavac plaća samo strukturne popravke imovine ili zgrada, a najmoprimac preuzima sve ostale troškove i troškove uz najam.
Naposljetku, cjelokupna usluga i izmijenjeni bruto najam općenito dijele troškove za strukturne popravke i sve troškove koji potpadaju pod „operativne troškove“ (uključujući poreze na imovinu, premije osiguranja, komunalne usluge i održavanje) između obje strane. Za zgrade u kojima se nalazi više stanara, poput trgovačkih centara i trgovačkih centara, najčešće se primjenjuje cjelokupna struktura ili modificirana bruto struktura zakupa. Ako operativni troškovi rastu, najamnina ne.
Pregovaranje komercijalnog najma
Prilikom traženja odgovarajućeg poslovnog prostora za vašu tvrtku, prikladnost nekretnine i njezinih zgrada za vašu poslovnu svrhu samo je početak. Također ćete morati postići dogovor s iznajmljivačem o uvjetima komercijalnog zakupa koji odgovaraju vašim poslovnim potrebama, ciljevima i financijama. Pregovaranje o uvjetima vašeg komercijalnog zakupa može biti stresno ili čak iskustvo poticanja tjeskobe ako ga prije niste radili.
Kao alat za preliminarno pregovaranje, uvijek je pametno istraživati najamnine za usporedive lokacije i objekte. Saznajte koji su uvjeti najma i zakupa ponuđeni za te lokacije, kao i sve značajne razlike među nekretninama kako biste mogli odgovoriti na prigovore od strane stanodavca. Kada ste obavili domaću zadaću i razumjeli prosječne cijene najma u tom području, više ste ovlašteni postići uvjete koji su obostrano korisni i pošteni. Isto tako, ako nađete brojne lokacije koje su slično prikladne za usporedbu, možda ste na tržištu iznajmljivača i to možete pretvoriti u pregovaračku prednost. U najmanju ruku, trebate razmisliti o traženju kraćeg trajanja najma (jedna godina, na primjer, umjesto dvije), u slučaju da najamnine počnu padati. To će prije osloboditi vaše poslovanje kako bi pronašli bolji skup uvjeta. Međutim, to možda nije najbolji pristup ako vaše poslovanje zahtijeva obvezu fiksne lokacije, kao što je restoran s finim blagovaonicama.
Govoreći o roku najma, obratite posebnu pozornost na ovaj dio ugovora o najmu. Ako ste zadovoljni lokacijom i ako je stanodavac odobrio zahtjev za zakup Vaše tvrtke, sljedeće pitanje je termin najma. Neke tvrtke, kao što su restorani, zahtijevat će dulji rok najma, ali za većinu malih poduzeća, rok od jedne ili dvije godine s opcijskim razdobljima obnove je najčešći i općenito najprikladniji za stanara. Uživat ćete u izvjesnoj sigurnosti i dovoljno vremena da uspostavite svoje poslovanje i privučete pravi protok klijenata ili kupaca na tu lokaciju, ali vaše poslovanje neće biti povezano s dugotrajnim rokom.
Konačno, obratite pozornost na mnogo više od iznosa najamnine. Ostali troškovi, ovisno o specifičnoj vrsti strukture najma koju nudite, mogu dodati znatne troškove vašim troškovima izgradnje i staviti pravi pritisak na vaš proračun. Ako će vaša tvrtka biti odgovorna za troškove i izdatke pored najamnine, važno je dobiti procjenu tih troškova kako bi se stvorio točan proračun i procjena vaših poslovnih financija.Ti takozvani skriveni troškovi mogu uključivati održavanje ili održavanje zajedničkog prostora i mogu biti vrlo značajni. Da biste osigurali najpovoljnije uvjete, razmislite o tome da zatražite ograničenje ili maksimalni iznos koji možete eventualno procijeniti za ove stavke ili alternativno razmislite o zamjeni strukture za onu u kojoj stanodavac preuzima te troškove, a vaša tvrtka plaća veću najamninu. To će povećati sigurnost vašeg proračuna i učiniti financijske projekcije mnogo lakšim i točnijim.
