Reverse Mortgage Program je Federal Housing Authority (FHA) -odobren hipotekarni program koji omogućuje starijim osobama, u dobi od 62 i više godina, da uzmu dio nastalog kapitala u kući. Sredstva se mogu koristiti za gotovo bilo koju svrhu, kao što su dodatni prihod, poboljšanje kuće, odmor iz snova ili medicinski troškovi. Za razliku od konvencionalnih home kapital hipoteka, dužnik nije dužan napraviti bilo koji otplate na obrnutog hipoteka sve dok dužnik koristi kuću kao glavni boravak. Otplata obrnute hipoteke vrši se prilikom prodaje kuće.
Zahtjevi za procjenu obrnutog hipoteka
Jedan od najčešće postavljanih pitanja je kako se određuje vrijednost nekretnine za obrnutu hipoteku. Zapravo, ne postoji velika misterija za određivanje vrijednosti obrnute hipoteke. To je učinjeno na isti način kao i redovite “konvencionalne” home kapital hipoteka.
Procjenitelj FHA
Upozorenje je da, jer je velika većina obrnutog hipoteka su FHA osigurani, procjena rada mora biti učinjeno od strane FHA-odobrila procjenitelj. Budući da kuća predstavlja “jedinu kolateralu” koja se koristi za osiguranje obrnute hipoteke, ključno je da je procjena točna i odražava pravu vrijednost kuće. Pored toga, jer je preokrenuti hipoteka je fha osigurani, imovine mora zadovoljiti FHA imovine standardima.
Što je usporedivo?
FHA odobren procjenitelj će učiniti “usporediv”. To jest, procjenitelj će usporediti vrijednost procijenjene imovine s nekretninama (usporedivim) koje su nedavno prodane u tom području. “Prodano na tom području” je prilično izgubljen koncept koji ovisi o gustoći naseljenosti. Procjenitelji koji procjenjuju tipičnu prigradsku kuću s tipičnom prigradskom gustoćom naseljenosti će tražiti "usporedive" unutar radijusa od 1,5 do 3 milje od kuće.
FHA provodi vrlo stroge smjernice za procjenitelja koje treba slijediti u ocjenjivanju. Kuća mora biti slična usporedivoj "prodanoj" nekretnini u području u smislu stila i sadržaja.
Što je nedavna prodaja?
Usporedna kuća koja se prodaje mora biti nedavna prodaja. Opet, ovo je još jedan izgubljeni koncept. Robusnost prodaje nekretnina varira ovisno o stanju gospodarstva. Kada je gospodarstvo tromo, prodaja stanova je obično usporena.
Tipično, usporediva kuća koja se prodala na tom području, recimo, prije godinu i pol dana, ne bi bila idealna kuća na kojoj bi se mogla napraviti usporediva kuća. Međutim, u tromoj ekonomiji u kojoj je prodaja nekretnina usporena, ta kuća može biti "jedina igra u gradu". Na kraju dana odluka o tome što čini nedavnu prodaju je presuda koju je donio procjenitelj i financiranje tvrtke.
Ispunjavanje FHA smjernica
Mnogi stariji ljudi nalaze se uhvaćeni u Catch-22 dilemu jer imovina mora zadovoljiti FHA minimalne standarde vlasništva kako bi dobila obrnutu hipoteku. Mnoge starije domove možda će trebati popravak kako bi se zadovoljili FHA preokrenuti zahtjevi za hipotekom, kao što su krovni pokrivači, električni, vodovodni ili olovni slojevi koji nadilaze sposobnost dužnika da ispravi raspoloživa sredstva iz džepa.
Dobra vijest je da FHA prepoznaje potencijal za ovakve probleme i napravila je odredbe koje će omogućiti da se popravci izvrše iz naselja, obično u roku od najviše šest mjeseci nakon financiranja. Sve potrebne popravke koji zadovoljavaju FHA zahtjeve, procjenitelj bilježi u izvješću o procjeni. Procjene se zatim dobivaju od "uglednih" izvođača da bi se izvršili popravci. Naposljetku, potrebna sredstva se čuvaju na escrowu kako bi se povukla s popravaka.
