Ako ste u poslu komercijalnih nekretnina investiranje, vi ćete biti upoznati s kreditom pokroviteljstvo kriterije kao što su zajam-vrijednost (LTV) omjer i duga pokrivenost (DSCR) omjer. Banke obično koriste ove metrike u odlučivanju treba li napraviti zajam. Prinos duga je novo dijete na bloku osiguranja. Zajmodavcima se to sviđa jer se za razliku od LTV i DSCR ne oslanja na tržišnu vrijednost, razdoblje amortizacije i kamatnu stopu koja se može manipulirati ili se mijenja s vremenom.
Savjet
-
Prinos duga izračunava rizik povezan s hipotekom na komercijalnu nekretninu tako da se neto prihod od poslovanja nekretnina dijeli s iznosom kredita.
Testovi rizika za komercijalne kredite
Većina banaka primjenjuje dva testa za procjenu rizika vezanog uz kredit za komercijalne nekretnine: omjer pokrića otplate duga i omjer kredita i vrijednosti. DSCR formula procjenjuje da li neto prihod iz poslovanja - sve najamnine i prihodi od imovine umanjeni za operativne troškove - premašuje isplate hipoteke zdravom zaštitom, tako da još uvijek imate dovoljno novca da platite zajam čak i ako troškovi rastu ili se stanarina spusti. Na primjer, zajmodavac može zahtijevati neto operativni prihod (NOI) od 1,50 dolara za svaki posuđen $ 1.
LTV omjer predstavlja iznos hipotekarne zaloge podijeljene s vrijednošću nekretnine. Dakle, ako biste posudili 500.000 dolara za financiranje izgradnje od 800.000 dolara, dug LTV bi bio 62.5 posto. Niska stopa duga od oko 75 posto ili manje znači da banka ima dobre šanse da svoj novac vrati u prodaju zapljenima čak i ako je imovina postala manje vrijedna tijekom vremena.
Što je prinos duga?
Problem s LTV je u tome što se mijenja s promjenom tržišne vrijednosti nekretnine, tako da je teško dobiti statičku mjeru rizika s ovom metrikom. Slično tome, budući da se izračun DSCR-a oslanja na kamatnu stopu kredita i razdoblje amortizacije, tim čimbenicima možete manipulirati kako biste povećali DSCR. Na primjer, povećanje razdoblja amortizacije s 20 godina na 25 godina moglo bi dovesti do nižeg godišnjeg plaćanja zajma i tako povećati DSCR na prihvatljivu razinu, iako će zajmovi tijekom vremena koštati više. Kako bi nadoknadili te propuste, zajmodavci obično bacaju prinos na zajam u mješavinu osiguranja. Prinos prinosa nudi još jedan način za mjerenje rizika komercijalnih nekretnina zajam koristeći samo NOI i ukupan iznos kredita.
Kako izračunati prinos duga
Matematika je jednostavna za izračunavanje prinosa duga: podijelite neto prihod od poslovanja s predloženim iznosom kredita. Na primjer, pretpostavimo da kupujete zgradu od 1 milijun dolara, a NOI iznosi 50.000 dolara godišnje. Imate 300.000 dolara u gotovini i želite posuditi 700.000 dolara za kupnju zgrade. Vjerovniku izračunava dug prinos od $ 50.000 / $ 700000 ili 7,14 posto. Zajmodavci obično postavljaju minimalne prinose duga prije odobravanja hipoteke. Tako, da ćete pronaći da lenders flip izračun na glavi za izračunavanje hipotekarni zajam, gdje je podijeljen s NOI dug prinos daje maksimalni iznos kredita. Na primjer, ako zajmodavac zahtijeva prinos duga od 10 posto, onda će se naša nekretnina u iznosu od 50.000 dolara NOI kvalificirati samo za zajam od 500.000 dolara.
Prinos duga u odnosu na Cap Rate
Eagle-eyed investitorima nekretnina će prepoznati da je definicija prinosa duga izgleda puno kao stopa stopa, što uspoređuje NOI na cijenu zgrade - $ 50.000 / $ 1 milijun u gornjem primjeru ili 5 posto. Sličnost je namjerna. To je zato što zajmodavac koristi učinkovitu formulu prinosa da bi razumio kakav povrat ulaganja može očekivati na svoj novac ako mora isključiti. Veći omjer prinosa na dugove znači da postoji veća renta u odnosu na veličinu otplate kredita, tako da postoji velika vjerojatnost da banka neće izgubiti ako dužnik ne izvrši plaćanje hipoteke.
Što je dobar prinos duga?
U sektoru komercijalnih nekretnina, tipični minimalni prihvatljivi prinos duga je 10 posto. Međutim, stvarni broj koji ste naveli ovisit će o vrsti nekretnine, financijskoj snazi stanara i kamatnim stopama. Rizični tipovi nekretnina, kao što su hoteli, koji mogu imati fluktuirajuću stopu slobodnih radnih mjesta i nepredvidiv NOI, obično zahtijevaju veće prinose duga od stabilnijih uredskih ulaganja. U zajmodavac govoreći, viši prinos duga ukazuje na “niži utjecati,” što ukazuje na niži rizik kreditiranja.
