Ulaganje u apartmane s višestrukim smještajnim jedinicama može biti sjajan način za generiranje pasivnog dohotka i bogatstva ili iskustvo poticanja na siromaštvo. Prije nego kupite bilo koju zgradu s više jedinica, pobrinite se da je dobro procijenite. Evo nekoliko smjernica.
Stavke koje su vam potrebne
-
Olovka i papir
-
Telefon
-
Koža za cipele
-
Novac
Počnite s nekim gotovinom. Iako je moguće uključiti se u multi-unit investiranje s "nema novca dolje", takvi poslovi su malo i daleko između i teško pregovarati. Spremite novčana sredstva i donesite novac na stol, čak i ako je samo 5 posto. Neka novčana sredstva držite u rezervi za slobodna radna mjesta i popravke.
Istraživanje realnih najamnina. Prije nego što napravite ponudu za bilo koju zgradu, provjerite znate li što su tržišne rente za to područje. Vozite se okolo, pogledajte usporedive građevine, provjerite novinske oglase i pozovite se pretvarajući se da ste iznajmljivač. Morate biti u mogućnosti točno procijeniti stanarinu prije nego što možete donijeti realnu odluku o kupnji nekretnine.
Odredite neto operativni prihod (NOI) za nekretnine koje vas zanimaju. Vaš NOI je prihod koji ste ostavili nakon što su ispunjeni svi troškovi (uključujući naknadu za radno mjesto, ali bez hipoteke i poreza). Na primjer, ako vaša zgrada zarađuje 100.000 dolara godišnje u najamninama (uključujući i slobodna radna mjesta) i ima 30.000 dolara godišnje za održavanje, komunalne usluge itd., Vaš NOI iznosi 70.000 USD.
Odredite stopu ograničenja za zgrade koje vas zanimaju. Investicije u stambene zgrade zahtijevaju dobar novčani tok kako bi preživjele slobodna radna mjesta, održavanje i popravke. Stopa ograničenja je neto (ne bruto) dohodak podijeljen s kupovnom cijenom. Ako kupite zgradu za 500.000 dolara i imate godišnji neto prihod prije oporezivanja od 50.000 dolara, prinos na investiciju (stopa kapitalizacije) je 10 posto. S obzirom na probleme u upravljanju zgradom, želite li zaista kupiti višenamjensku jedinicu koja vraća manje nego što biste mogli dobiti na CD-u bez muke?
Odredite množitelj bruto stope. Uzmite predloženu prodajnu cijenu i podijelite je s godišnjim bruto prihodom od najma. Na primjer, ako je kupoprodajna cijena 500.000 USD, a godišnja bruto renta 50.000 USD, GRM je 10. Usporedite ovaj broj s više unosa u vašem području i imat ćete grubi pokazatelj kako se vaša nekretnina uspoređuje s drugim nekretninama na lokalnom tržištu.,
Savjet
-
Imajte izlaznu strategiju. Hoćete li nadograđivati zgradu i upravljati višom rentom? Pretvoriti ga u stanove? Izrada kozmetičkih popravaka i okretanja? Vaša strategija nadogradnje vrijednosti zgrade igrat će u cijeni koju možete platiti.
Upozorenje
Pregledajte svaku jedinicu vaše zgrade. Potražite mrlje koje ukazuju na propuštanje ispod sudopera i na strop. Provjerite stanje ožičenja, krova i vodovodne instalacije i uvjerite se da su pojedinačne jedinice pravilno mjerene. Napravite popis potrebnih popravaka i koristite ga kao mjesto pregovora.
