Lako je iznajmiti uredski prostor samo da biste saznali da vam nije trebalo toliko prostora koliko ste očekivali ili da vam je potrebno mnogo više prostora za preseljenje u novu zgradu. Bez obzira na razlog, ako imate više prostora nego što trebate, to može biti dobra poslovna odluka da nadoknadite dio svoje stanarine pokušajući iznajmiti poslovni prostor.
Zašto podnajam vaš prostor?
Većina tvrtki iznajmljuje poslovni prostor u trajanju od jedne, dvije, pet ili deset godina. Ti ugovori o najmu obično uključuju velike naknade ako najmoprimac prekrši ove uvjete i ranije napusti imovinu. Ako trebate napustiti prostor prije isteka ugovora o zakupu, korisno je da iznajmite svoj uredski prostor umjesto da prekinete najam i platite kaznu, čak i ako iznajmite nekretninu za manje od iznosa koji plaćate i još uvijek završite s gubitkom,
Alternativno, ako imate prostora koji vam nije potreban ili ga ne koristite, možete zaraditi malo dodatnog iznosa tako što ćete pod-stanovanje podmiriti umjesto da ga ostavite na otpad. Čak i ako mislite da će vam taj prostor kasnije trebati, kratkoročni najam komercijalnog prostora može spriječiti trošenje novca na neiskorišteni uredski prostor dok ne budete u položaju u kojem trebate punu količinu prostora u uredu.
Odlučivanje o podletu
Prvo odredite je li ideja uopće moguća. Provjerite svoj zakup kako biste bili sigurni da možete iznajmiti cijelu ili dio svoje imovine. Neki zakupi dopuštaju pod-prodaju, ali samo za cijelu imovinu, a ne za dio nje. Ako zakupite dio svog ureda, pobrinite se da područje koje razmišljate o subleziranju je ono što bi ljudi htjeli unajmiti i ako je logistički izvedivo s obzirom na ulaze u zgradu, parkiranje itd.
Shvatite da ćete biti odgovorni za štete ako supalater uništi imovinu. Ako pretplatnik prestane plaćati stanarinu, i dalje ćete biti odgovorni za najam. Ako izvršite podzakup, obavezno naplatite polog za štete jednaku mjesečnoj najamnini i razmislite o tome da dobijete osiguranje za komercijalni podzakup. To barem može pomoći u nadoknadi nekih problema koji mogu nastati zbog uvođenja u podnajam.
Svakako procijenite potrebu vaše tvrtke za privatnošću. Ako unajmljujete ured otvorenog plana i radite u medicinskom području, vjerojatno se ne možete izvući s podzemnim uredskim prostorom, gdje osobe izvan tvrtke mogu vidjeti privatne medicinske informacije. Isto vrijedi i ako ste u pravnom području ili bilo kojoj drugoj industriji koja se bavi osjetljivim informacijama.
Također, razmislite o tome kako će potez izgledati prema zaposlenicima i klijentima. Subleting može učiniti da se čini da imate financijskih problema. Ne želite izgubiti zaposlenike koji zahtijevaju stalnu zaposlenost i osjećate da im je posao ugrožen. Također nećete htjeti otjerati klijente koji žele znati da je vaša tvrtka stabilna. Iako to možete učinkovito priopćiti svojim zaposlenicima, klijentima je mnogo teže izraziti.
Kako iznajmiti poslovni prostor
Ako ste sigurni da ste spremni za podzakup, obavezno pažljivo pregledajte stanare. Morate se pobrinuti da tvrtka ne samo da će se pobrinuti za imovinu, već i pravodobno i pouzdano. Također ćete željeti biti sigurni da možete podijeliti prostor s tvrtkom ako još uvijek zauzimate dio ureda.
Važno je napomenuti da većina najmova koji dopuštaju pod-najam zahtijevaju od stanodavca da odobri podzakupitelja, a vi svibanj čak morati platiti za ovaj proces odobrenja, tako da želite biti sigurni da ste pronašli stanar da vaš stanodavac će odobriti. Također, neki zakupi zabranjuju pod-prodaju tvrtkama koje su već u zgradi ili tvrtkama u sličnim industrijama kao što su one koje su već u zgradi. Pobrinite se da pažljivo pregledate sve odredbe za pod-najam u vašem najmu prije oglašavanja vašeg unosa, jer ne želite gubiti vrijeme pregovarajući s potencijalnim podznancem koji se ne može legalno preseliti u vašu zgradu.
Subletting proces može biti lakše radeći s iskusnim posrednikom za nekretnine koji može pregledati sve klauzule vašeg postojećeg najma, reklamirati popis za vas i prikazati potencijalne stanare za vas. Naravno, ova usluga nije jeftina, pa pažljivo odmjerite vrijednost tih usluga prema onome što ćete platiti posredniku u prometu nekretnina ako vjerujete da sami možete podnijeti taj posao.
Nakon što odaberete pravog najmoprimca, morat ćete se dogovoriti o uvjetima najma s novim pružateljem usluga. To bi trebalo uključivati detalje poput depozita štete, komunalnih usluga, zajedničkih sadržaja, parkiranja, brendiranja, potencijalnih renovacija i cjelokupnog uredskog radnog okruženja. Napravite ugovor i zamolite odvjetnika da ga pregleda prije nego što potpiše drugu tvrtku.
Ograničenja najma pod-iznajmljivanja
Većina tvrtki koje žele iznajmiti poslovni prostor očekuju da će platiti smanjenu najamninu. To znači da ćete vjerojatno morati naplaćivati manje nego što plaćate po kvadratnom metru, osim ako plaćate manje od tržišne vrijednosti. Povrh toga, mnogi zakupi zabranjuju onima koji iznajmljuju svoj prostor od ostvarivanja profita. Dakle, općenito govoreći, trebali biste očekivati da ćete naplatiti manje od onoga što plaćate.
S druge strane, neki ugovori o zakupu zapravo zabranjuju tvrtki da pod-stanovanje podijeli s naplate manje od onoga što plaćaju stanodavcu. Taj se problem može izbjeći nudeći prostor po istoj cijeni po kvadratnom metru koji plaćate, a zatim nudite dodatni slobodni uredski prostor kao dio kratkoročnog najma na malo, ostavljajući vas s prosječnom cijenom po kvadratnom metru koja je još uvijek niža od onoga što plaćate.
Kako bi se dodatno zakomplicirale stvari, neki ugovori o najmu zabranjuju oglašavanje cijene podzakupa, tako da ćete u ovom slučaju morati navesti u oglasima da se zainteresirani trebaju raspitati o cijenama ili jednostavno napomenuti da je cijena po dogovoru.
Izračun troškova
Kada uzmete u obzir ograničenja za određivanje cijena podzakupa koja su navedena u ugovoru o najmu, morate shvatiti koliko biste željeli dobiti za prostor. Najbolje je usporediti ono što plaćate s prosječnom komercijalnom najamom po kvadratnom metru poštanskim brojem. Ako vam vaš zakup zabranjuje zaradu na prostoru koji ste izdali pod iznajmljenim mjestom, a plaćate daleko manje od prosječne tržišne stope, možda ćete moći naplatiti točno ono što plaćate.Ako vam zakup ne dopušta plaćanje manje od onoga što plaćate, a vi morate baciti "slobodan" prostor kako biste podzakupili nekretninu, vjerojatno ćete htjeti naplaćivati isti iznos koji plaćate i znajući da će to učiniti prosječno na manje.
Dakako, duljina vremena za koje ste podzakupili nekretninu također će napraviti razliku. Što je kraće vrijeme na subletu, to će manje biti stanara koji će biti zainteresirani jer se nekoliko tvrtki želi useliti u prostor samo da bi se trebali ponovno iseliti u roku od godinu dana. Ako imate pet ili više godina preostalo na vašem zakupu, možda ćete se moći izvući s naplatom između 70 i 90 posto tržišne vrijednosti vašeg prostora. Taj broj će se smanjiti jer je rok zakupa kraći i kraći. Ako imate godinu dana ili manje, morat ćete naplatiti dramatično sniženu stopu kako biste privukli potencijalne stanare. Ako vaš najam zabranjuje naplatu manju od one koju plaćate za najam, to može postati nepraktično čak i uz mogućnost uključivanja bonusa "besplatnog" prostora za podzajatelja.
